Especulación inmobiliaria en la antigua Roma

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La expansión territorial experimentada por Roma, la confirmación de su sistema imperial y la continua afluencia de riquezas procedentes de las provincias acentuaron sobremanera la polarización social.

 

El peso de ser propietario

El alto nivel de vida de buena parte de la aristocracia romana y el de muchos ciudadanos de origen social inferior provocó que durante el siglo I se diesen numerosos casos de endeudamiento. Además de los gastos suntuarios, muchos ciudadanos se endeudaron para pagarse una carrera política.

Igualmente, fue común el caso de veteranos establecidos como colonos en Italia que difícilmente podían competir con otras fincas agrícolas esclavistas, acabando arruinados y empeñando sus propiedades –las ventas fueron tan masivas que provocaron así el hundimiento de los precios–.

Asimismo, algo exactamente igual sucedía entre las clases más populares, dependientes de los repartos y de los beneficios de sus patronos, que se veían igualmente abocados a la dependencia y a las deudas.

En este panorama de endeudamiento, fue muy frecuente la protesta pública contra los prestamistas que practicaban la usura con unos intereses muy elevados y que obtenían unos beneficios superiores a los permitidos por la ley.

En realidad, el origen de esta situación ha de buscarse en la misma naturaleza de la economía romana, todo un asunto de Estado. Como toda economía antigua, la romana estaba fundamentada en el sector agropecuario. Por ende, la propiedad de fincas agrícolas se consideraba la fuente principal de riqueza. Además, poseer tierras conllevaba pertenecer al selecto grupo de propietarios con el consecuente prestigio que ello implicaba.

La posesión de fincas en Roma era uno de los grandes negocios de la oligarquía romana, e incluso el intermediario que se dedicaba a tasarlas ejercía uno de los oficios más provechosos.

En este sentido, ya en la tardía República romana, Marco Licinio Craso se convirtió en uno de los hombres más ricos gracias, en cierto modo, a la especulación inmobiliaria, pues adquirió numerosas edificaciones tras someter a sus adversarios o adquiriéndolas a un precio muy bajo en las subastas llevando a cabo una operación muy frecuente: cuando se producía alguno de los numerosos incendios o derrumbes en la ciudad, sus empleados se personaban en el lugar del siniestro y compraban los edificios afectados y los colindantes a un precio muy bajo para después volver a edificarlos empleando a una escuadra de más de 500 esclavos albañiles.

Como norma general, los prestamistas pertenecían mayoritariamente al sector social de los caballeros, es decir, eran miembros de familias especialmente dedicadas al sector de los negocios y del comercio que dedicaban parte de sus medios al préstamo en usura. Asimismo, los grupos senatoriales, que tenían expresamente prohibida esta práctica por ley, también quisieron dedicarse a ella a través de clientes interpuestos. Todo ello provocó que un sector de la élite política romana estuviera también implicada en el sistema de préstamos.

La vida en Roma era muy cara: para llevar una existencia modesta era necesaria una renta de 20.000 sestercios anuales, una cifra que en otras ciudades permitía una vida más que desahogada. Este elevado coste de la vida se constataba con claridad en lo que hoy podríamos calificar como el mercado de la vivienda.

 

La vida de alquiler en la antigua Roma

Reconstrucción de una insula romana basada en los restos encontrados junto a la Escalinata del Aracoeli en Roma (Museo della Civiltà Romana).

En realidad, y aunque pueda resultar extraño, Roma estaba ocupada mayoritariamente por verdaderos bloques de apartamentos de hasta cuatro o cinco pisos de altura, las insulae, en cuyo interior se amontonaban los pequeños apartamentos unifamiliares, las cenaculae.

El vertiginoso crecimiento demográfico que experimentó Roma trajo consigo la escasez de espacio, por lo que no quedó más remedio que construir en altura. La invención del hormigón y la enorme versatilidad del ladrillo romano fueron los elementos que posibilitaron a los especuladores inmobiliarios alojar a la población en altura: cuanto más altos eran los edificios que levantaban, los beneficios que conseguían los dueños de los solares eran mayores –una casa en Roma costaba incluso cuatro veces más que en cualquier otra ciudad del Imperio y, además, podía ser subalquilada a varias familias–.

En este sentido, el poeta Marcial, originario de Bilbilis (Calatayud), habitaba en uno de estos bloques, lamentándose de cómo debía bajar al patio, y utilizar la bomba de mano para obtener el agua, mientras que en las domus señoriales, o incluso en algunas plantas bajas de las insulae, el agua corriente era común.

En el caso de las insulae, el frío en invierno sólo podía combatirse con hornillos de cocina y braseros, debido a que en ellas no existían sistemas de calefacción, por lo que no es de extrañar los casos de incendio y de hundimiento debido estos últimos al hacinamiento.

Como norma general, a medida que se ascendía de altura las comodidades y las condiciones de seguridad disminuían.

En las primeras plantas residían las personas con mayores recursos, como ricos emprendedores, comerciantes de éxito, constructores, miembros del gobierno municipal o funcionarios del poder imperial o senatorial.

A continuación, en las sucesivas plantas, generalmente en los segundos pisos, residían personas acomodadas como empleados de la administración o de las corporaciones privadas, mientras que en las plantas superiores vivían siervos, obreros, albañiles, transportistas, tenderos, pequeños mercaderes, maestros y artesanos.

Por otro lado, en las trastiendas situadas en la planta baja vivían los dueños de los pequeños talleres y tiendas o tabernae.

En la buhardilla, una estancia prácticamente vacía bajo un tejado que en ocasiones dejaba entrar tanto la luz como la lluvia, todo era de madera y las condiciones de vida eran realmente precarias. Los escalones que daban acceso a los pisos superiores eran de ladrillo crudo, y las paredes, por lo general bastante sucias, estaban repletas de manchas y de grafitis de todo tipo.

Por la planta baja de una insula podían pagarse hasta 30.000 sestercios anuales, esto es, el 50% más que una renta anual en cualquier otra provincia. Incluso el precio de los apartamentos en los pisos superiores era elevadísimo. A mayor altura, menor era el alquiler.

Sin embargo, este ahorro conllevaba un peligro: Juvenal recordaba la mísera situación de los que vivían bajo los tejados, y que al declararse un incendio en las plantas inferiores no se oían los gritos y las advertencias de los afectados hasta que se quemaban vivos. No es de extrañar, ante tal peligro, que multitud de gentes sin recursos optase por vivir eventualmente en los pórticos de las plazas públicas, bajo puentes, bajo los acueductos, ligeramente protegidos de las inclemencias meteorológicas, pero al menos liberados de alquileres abusivos y de la amenaza de incendio.

La gran mayoría de los habitantes de la ciudad no contaba con desagües en sus viviendas, careciendo, de hecho, de pozos negros y viéndose obligados a llevar sus aguas sucias al lugar más próximo destinado a tal efecto, si bien lo más frecuente era que las arrojaran a la calle por la ventana.

Ya en el siglo III a.C. eran frecuentes en Roma las insulae de tres alturas, y en los siglos posteriores la altura media alcanzó las cinco o seis plantas. Ante los evidentes problemas de seguridad, el emperador Augusto limitará la altura a veinte metros y parece que Trajano la redujo a 18, probablemente sin lograr demasiado éxito.

Cicerón denunciaba en sus escritos a propietarios que, conscientes de la debilidad e insalubridad de sus fincas, las vendían o arrendaban ocultando las deficiencias. No obstante, sabemos que el propio Cicerón era propietario de fincas urbanas en Roma y en la bahía de Nápoles, y no parece que su gestión fuera de las más responsables –permitió el deterioro de sus propias fincas urbanas con objeto de que las abandonaran los inquilinos que las ocupaban y de esta manera poder obtener mejores rendimientos.

Otro abuso muy común fue el de inflar los presupuestos de las obras. Para evitar tales abusos se desarrolló una legislación sobre las normas de construcción, obligando a que los muros exteriores de una insula tuvieran una anchura de 45 centímetros y algo menos los interiores. Sin embargo, los constructores burlaron la norma utilizando, junto al ladrillo, una amalgama de cascotes y argamasa para rellenar los muros.

Como norma general, la insula se construía con madera y con ladrillos y la fachada exterior se pintaba de color blanco o beige con el único propósito de dotar al edificio de la mayor luminosidad posible. Toda la fachada quedaba rodeada por una elegante franja de color rojo pompeyano de un metro y medio de altura que permitía disimular las manchas dejadas tanto por los viandantes como por el hecho de apoyar en las paredes las diferentes mercancías.

Una inscripción de Herculano, ciudad que como Pompeya acabó sepultada bajo las cenizas del Vesubio, recoge un decreto de época del emperador Claudioque intentaba evitar la especulación inmobiliaria: “el Senado decreta que si alguien adquirió un edificio con la finalidad de especular, derribándolo para obtener un mayor beneficio del precio de compra, deberá pagar al tesoro el doble de la suma por la que adquirió dicha propiedad”.

Insula de Herculano dotada de un maenianum, es decir, un estrecho balcón que recorría todo el primer piso y que unía varios apartamentos, un verdadero privilegio para quien se lo pudiera permitir. (Foto del autor).

El propietario de una insula no se preocupaba de su alquiler, sino que para evitar posibles problemas la arrendaba por un periodo de cinco años a un arrendatario principal, una especie de administrador, que a su vez la subarrendaba a los inquilinos. El elevado precio de los alquileres en Roma llevaba a los propios inquilinos a subarrendar habitaciones, masificándose así unos edificios ya de por sí bastante insalubres.

En la legislación romana el derecho de propiedad era inviolable, pero los contratos de alquiler garantizaban al arrendatario algunos derechos. Por ejemplo, el pago del alquiler se hacía siempre a año pasado, normalmente el 1 de julio, lo que suponía para el propietario un riesgo ante la posibilidad de fuga. Para evitarlo, el propietario podía quedarse los bienes del arrendatario en caso de impago, pero precisamente por ello Marcial se reía de algunos ciudadanos que abandonaban de noche y sigilosamente a finales de junio su casa llevándose consigo todas sus pertenencias. En este sentido, un propietario sólo podía expulsar al arrendatario en caso de reformas y en este caso debía buscarle una vivienda similar en la misma zona.

En principio, sólo la intervención del poder político podría reconducir la crítica situación. Sin embargo, y para desgracia de la plebe, el poder político de Roma no mostró grandes medidas para evitar estos abusos, y las escasas medidas que se adoptaron no tuvieron mucho alcance.


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Soy formalmente historiador desde que me licencié en Historia Antigua por la Universidad Complutense de Madrid en 2004. En 2009 conseguí el título de doctor europeo por el Departamento de Historia Antigua de la Universidad Complutense de Madrid con la defensa de la tesis doctoral La Hispania de Cneo Pompeyo Magno y Cayo Julio César: modelos de gestión territorial y clientelar, obra publicada en 2012 por Sílex. He orientado mi labor investigadora a las relaciones sociales, a los movimientos migratorios y a la organización del territorio en la Antigüedad, así como a todo lo concerniente a la romanización y a la arqueología de España. Asimismo, tengo un gran interés por la antropología social y la etnoarqueología, colaborando en este sentido con varios organismos y plataformas. He realizado varias estancias como investigador en Italia, donde he completado mi formación como historiador y arqueólogo, y he participado en varias excavaciones arqueológicas en todo el territorio nacional.

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  1. gravatar MIGUEL ÁNGEL NOVILLO Responder
    octubre 18th, 2013

    Hola Manuel,
    te agradezco el apunte que señalas sobre las prácticas bancarias más habituales que entrarían en desuso tras la caída del Imperio romano. Lo más significativo es que el poder político de Roma no mostró en ningún momento grandes medidas para evitar los abusos. Saludos
    Miguel Ángel Novillo López

  2. gravatar Manuel Román Lorente Responder
    octubre 14th, 2013

    Aunque es casi inevitable emplear la palabra usura cada vez que se hable de prestar dinero, habría que entender que la palabra cuenta con un matíz de reprobación moral incorporado por el cristianismo. Hay que recordar que precisamente en la República Romana se desarrollaron buena parte de las prácticas bancarias básicas y más habituales, y que entrarían en desuso tras la caida del imperio hasta bien avanzada la Edad Media. Obviamente no había organismo regulador, ni un tipo de interés de referencia, pero el crédito comercial era corriente. Ahora nos puede parecer un robo los intereses que se aplicaban, pero también es verdad que los riesgos que se asumían eran enormes.